Tout comprendre avant d'investir
Retrouvez les réponses à toutes vos questions relatives à Meute Invest et aux produits distribués
Pourquoi investir dans l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné vous permet de choisir précisément dans quel bien investir.
La stratégie immobilière de Meute repose sur une sélection pertinente de biens dans des zones proposant un couple rendement/plus-value potentielle (non garantie) intéressant.
En tant qu’investisseur, cela vous donne un contrôle plus important que d’investir dans un fonds qui exécute pour vous une stratégie particulière.
La fiscalité est plus intéressante que l’immobilier en direct ou SCPI, car elle est basée sur la flat taxe à 30%.
Dans quoi mon argent est-il investi ?
Lors de votre investissement, vous achetez une obligation dont le rendement est basé sur les potentiels loyers nets générés par le bien immobilier.
Les charges et les frais sont déjà pris en compte.
Pour connaitre la définition d’une obligation, vous pouvez vous rendre sur le lexique.
Comment sont sélectionnés les biens ?
Meute sélectionne des gestionnaires (asset managers) dont l’historique et le sérieux ont été évalué par notre équipe dédiée.
Les gestionnaires des biens proposent des projets qui correspondent à un cahier des charges transmis par Meute.
Nous analysons alors les projets présentés sous le prisme de notre grille de performances. Dans certains cas, nous pouvons sélectionner des biens en direct si l’opportunité se présente.
Comment sont achetés les biens ?
Les biens sont achetés comptant par la société Meute grâce à l’argent des investisseurs obtenu avec les obligations.
Aucun crédit bancaire n’est utilisé pour l’acquisition du bien.
Qui s'occupe des travaux ?
Les travaux sont gérés par le gestionnaire (asset manager) qui sélectionne les prestataires et suit les travaux.
Des communications sur l’avancée de travaux sont également envoyées aux investisseurs. Meute Invest ne se rémunère pas sur les travaux.
Comment sont gérés les biens ?
La gestion locative (identification du locataire, état des lieux, gestion sur la durée) se fait par le gestionnaire.
Celui-ci a généralement d’autres biens dans la même copropriété ou rue, ce qui permet une gestion plus efficace des biens.
Quel est l'horizon d'investissement ?
S’agissant d’un bien immobilier, l’horizon d’investissement est de 10 ans.
L’obligation a une durée déterminée de 10 ans, ce qui implique une vente à terme du bien immobilier.
Nous n’excluons pas de vendre le bien plus tôt si une opportunité intéressante se présente. Le cas échéant, les obligations seront amorties par anticipation.
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Comment les revenus sont-ils perçus ?
Les revenus issus des loyers générés par le bien immobilier après déduction des charges applicables sont versés directement sur le compte en banque de l’investisseur mensuellement.
Dans le cas où vous changez de compte bancaire, il suffit de mettre à jour votre RIB sur la plateforme pour basculer la réception de vos loyers sur un autre compte.
Y a-t-il un délai entre le moment où j’investis et où je touche mes premiers revenus?
Oui, après votre investissement, vous devrez patienter quelques mois avant de toucher vos premiers revenus. Cela dépend de la date de remise des clés, des travaux s’il y en a et de la durée nécessaire pour trouver un locataire.
La durée estimative avant les premiers rendements est indiquée sur chaque projet.
Quelle est la rentabilité espérée ?
Les rendements proposés sur les biens devraient se situer entre 4 et 7 %.
Pour rappel, le rendement affiché est indicatif et n’est pas garanti. Cela dépend des projets et comme pour tout investissement, si le rendement est plus élevé, le risque aura aussi augmenté.
Néanmoins, ce rendement pourra être nul et les investisseurs portent un risque de perte en capital.
Qu'en est-il de la valorisation des biens ?
Un expert indépendant sera mandaté pour valoriser le bien chaque année et permettre aux investisseurs de suivre l’évolution de leur investissement.
Pour chaque bien, il sera indiqué si la stratégie est basée sur la valorisation du bien dans le temps ou sur le rendement obtenu grâce aux loyers.
En l'absence de vente du bien au bout de 10 ans, la plus ou moins-value réalisée sera déterminée par un expert désigné selon une procédure spécifique par Meute Invest et les représentants des investisseurs du bien concerné afin de garantir son indépendance.
Un historique d’évolution du prix au m2 dans la zone du bien sera ajoutée sur la fiche.
De quoi est-on propriétaire quand on investit ?
En tant qu’investisseur, vous êtes propriétaire d’obligations émises par la société qui possède le bien immobilier et réplique le loyer net ainsi que l’évolution de la valeur du bien.
Quels sont les risques ?
Lors d’un investissement en immobilier fractionné, on retrouve trois types de risques :
- la performance n’est pas garantie : le rendement affiché n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des revenus locatifs et du marché de l'immobilier.
- le risque de perte en capital : il y a un risque de perte en capital dans le cas où la valeur du bien immobilier diminue. Néanmoins, il faut que le bien soit vendu pour que cette perte soit avérée.
- le risque de liquidité : la liquidité n’est pas garantie et dépend de l’offre et de la demande. Meute Invest travaille pour mettre en place une marketplace permettant la vente d'obligations.
Que se passe-t-il en cas de loyers impayés ?
En fonction du gestionnaire, il est possible qu’une garantie de loyers soit donnée la première année.
En fonction du locataire, une garantie de loyers impayés (GLI) peut être mis en place.
Dans le cas d'une absence de garantie loyers impayés et d'un impayé, vous ne toucherez pas de revenus sur la période concernée.
Les biens sélectionnés sont des villes à forte tension locative, ce qui réduit le risque d'absence de locataire. Les impayés sont un des risques inhérent a l’investissement immobilier locatif.
Comment puis-je vous contacter ?
Les conseillers sont disponibles par téléphone ou par mail pour valider votre projet et répondre à vos questions.
Téléphone : 01 76 38 04 92
Mail : contact@meuteinvest.com
Comment est choisi le gestionnaire du bien ? Quels sont les critères de sélection ?
Nous sélectionnons les meilleurs gestionnaires en fonction de leur expérience sur le type de biens proposés et de la qualité des projets.
L’objectif est de proposer le bien avec le meilleur couple rendement / risque à l’investisseur.
Quel est le minimum d’investissement ?
Le montant minimum d’investissement est de 200 €, ce qui correspond à la valeur nominale d'une obligation.
Quel le maximum d’investissement ?
Un maximum d’investissement peut être fixé en fonction du projet. Il sera indiqué sur la fiche détaillée de la propriété.
Comment mon investissement est-il sécurisé ?
Le bien proposé a été étudié par un gestionnaire sélectionné par Meute Invest pour son expérience et la qualité des projets proposés. Les obligations achetées par les investisseurs sont protégées par ce bien immobilier qui ne peut être vendu ou donner en garantie (hypothèque) sans rembourser les obligataires. Il en va de même des revenus éventuels nets du bien qui ne peut être donnés en garantie.
Que se passe-t-il si Meute disparait?
Le bien immobilier serait revendu afin de rembourser les investisseurs au prorata du nombre d’obligations qu’ils possèdent, avec un risque de perte en capital.
Les investisseurs étant détenteurs d’obligations, ils sont toujours prioritaires sur les actionnaires en cas de problèmes financiers. En revanche, ils sont créanciers, chirographaires, au même titre que les autres créanciers de Meute Invest.
Que se passe-t-il si un projet n’est pas financé à 100 % ?
Si le projet n'est pas financé à 100 %, il existe la possibilité d'un "prêt relais" permettant de financer la partie manquante en attendant que d'autres investisseurs se positionnent.
Si ce prêt n'est pas réalisé, le bien ne sera pas acheté et les investisseurs ayant participé seront intégralement remboursés sans frais.
Un expatrié peut-il investir ?
Oui, les expatriés pourront investir à condition de fournir les documents nécessaires à son enregistrement.
Est-il possible d’investir via une personne morale, type SCI ?
Oui, les personnes morales peuvent investir en immobilier fractionné via des obligations.
Quels sont les frais ?
On distingue 2 types de frais lors de l’investissement en immobilier fractionné via des obligations :
Les frais du gestionnaire du bien:
À l’achat - Le gestionnaire du bien, celui qui recherche, propose et négocie le bien, prend généralement environ 5 % du montant du bien. Cela rémunère le temps passé pour trouver l'opportunité, ainsi que le travail sur le bien : gestion des travaux, ameublement, recherche du 1er locataire .
En récurrent - ces frais correspondent aux frais de gestion de locative, généralement entre 5 à 8 % des loyers bruts, similaire à une agence immobilière.
Les frais Louve Invest (prestataire de Meute) :
À l’achat - Louve Invest perçoit une rémunération égale à 5 % de la valeur du bien immobilier pour ses services comprenant :
- le montage juridique
- l'étude des projets proposés
- la mis en place de l'opération de vente sur la plateforme
En récurrent - des frais récurrents sont mis en place pour couvrir les frais de fonctionnement, d’accompagnement des conseillers et administratifs sur chaque bien, cela correspond à 0,5 % du montant du bien, soit entre 5 et 8 % des loyers selon les projets.
Quelle fiscalité sur les revenus ?
L’investisseur possède une obligation indexée sur les loyers du bien immobilier.
Dans ce cadre, il touche des revenus issus d’un titre financier et est donc imposé sur la base de la flat tax à 30 %. (17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.)
Il est aussi possible de faire une demande afin d'être imposé dans le cadre du barème progressif (si votre tranche d’imposition marginale est inférieure à 30 %) . Pour le savoir, il suffit de se rendre sur ce site du gouvernement.
Quelle fiscalité sur la plus-value ?
En cas de plus-value immobilière lors de la revente du bien, l’imposition du rendement in-fine versé se fait à la flat-tax, à savoir 30 %.
L’imposition se fait uniquement sur la plus-value réalisée.
Votre activité nécessite-t-elle un agrément ?
Oui. Proposer de financer l'acquisition d'un bien immobilier en émettant des obligations auprès du public nécessite le dépôt obligatoire d’un Document d’Information Synthétique (DIS) auprès de l’AMF.
Ce type de projet ne donne pas lieu à l'établissement d'un Prospectus soumis au visa de l'AMF.
Où vont les fonds lors du financement d'un projet ?
Les fonds collectés sur la plateforme Meute Invest sont directement versés à Meute SA pour financer l'acquisition du bien immobilier.
Dans le cas où le bien n’est finalement pas acheté, l’ensemble des investisseurs récupèrent le montant investi sans frais ou indemnités.
Quel est le montage juridique d’une acquisition ?
Une société Meute SA est créée pour acquérir le bien.
La société délègue la gestion des travaux et du bien au gestionnaire indiqué sur la fiche client, Meute Invest émet des obligations pour financer l'acquisition du bien ciblé en le déclarant à l’AMF via le document d’information synthétique (DIS).
Meute SA pourra acheter d'autres biens immobiliers en proposant de nouvelles obligations à la vente.
En revanche, chaque obligation ne sera liée qu'à un seul bien immobilier et inversement, un peu comme si la société avait des compartiments.
En résumé, l'investisseur dans un bien n'est pas impacté par ce qu'il se passe sur les autres biens.
Où puis-je trouver mes contrats - bulletin de souscription et titre de propriété ?
Le bulletin de souscription signé vous est directement envoyé par mail.
Lors de l’achat d’une obligation, un titre nominatif est créé et votre nom est inscrit au registre des obligataires de la société.
C’est une inscription qui précise l’identité du propriétaire de l’obligation. Un certificat peut être émis sur demande en contactant le support : contact@meuteinvest.com
Comment suivre mon investissement ?
Lorsque vous êtes propriétaire d’une obligation d’un bien immobilier, vous recevrez régulièrement des communications et notamment :
- une communication mensuelle pour vous indiquer le montant mensuel des loyers éventuels générés
- une communication annuelle pour indiquer l’évolution de la valeur net de votre bien
- les changements majeurs sur le bien immobilier
- l'IFU, document simplifié pour remplir votre déclaration d'impôt annuelle
Comment revendre mes obligations ?
Les investisseurs qui font le choix de l’investissement en obligation sur de l'immobilier fractionné se projette sur un horizon de placement de 10 ans, ou plus tôt si le bien est vendu avant.
Les investisseurs récupèrent alors le montant de leur investissement ainsi que la plus ou moins-value lors de la revente, en plus d'avoir bénéficié des loyers éventuels.
Il est conseillé de garder son investissement pendant toute cette période afin de bénéficier de la revalorisation du bien à terme.
Les obligations étant des titres financiers, vous pouvez librement les échanger avec d’autres investisseurs (ou non investisseurs). Il faudra alors déclarer la vente à Meute Invest pour que celle-ci soit valide et enregistrée sur le registre.
Un tableau d'affichage est disponible. Vous pouvez nous contacter sur contact@meuteinvest.com pour nous indiquer un ordre d'achat ou de vente.
Ce système permet de faciliter les échanges entre investisseurs ; sans constituer un carnet d'ordre centralisé, apparier ou faciliter la rencontre de leurs intérêts.
Diversifier ses investissements en achetant des obligations sur plusieurs projets
En tant qu’investisseur, il est important de suivre l’adage de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Ainsi, en fonction du montant que vous souhaitez investir en obligations, il est pertinent de le répartir sur un ou plusieurs projets.
Cela vous permet de diversifier votre investissement et vos risques dans des obligations indexées sur des biens dans plusieurs zones géographiques et plusieurs types d’actifs (appartements, maisons, etc)
Conserver ses obligations jusqu'à la revente du bien
Investir dans l'immobilier est un projet long-terme et c’est sur plusieurs années que vous maximiserez votre investissement.
Plus vous attendez, plus vous pourrez récupérer d'éventuels loyers tout en maximisant la valorisation du bien qui a tendance à prendre de la valeur dans le temps.
Il est important de n'investir que des montants dont vous n'avez pas besoin sur le court terme.
Parlons de votre projet d’investissement
